등기부등본 보는법 표제부 갑구 을구 전세계약 시 유의사항

전세계약 시 등기부등본 보는 법

요즘 전세사기 관련 뉴스가 정말 많아서 월세를 하려고 해도 너무 비싸기 때문에 어쩔 수 없이 전세를 하시는 분들이 많은데요. 그래서 전세계약시 유의사항에 대해서 바로 알려드리겠습니다.

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목 차

1. 전세계약을 하면 등기부등본 표제부 확인

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등기부등본 표제부

거기에 보면 등기부등본 표제부 라고 있는데 여기에 건물용도가 만약에 단순하게 근린생활시설 이렇게만 표기되어 있다면 주거용 건물이 아니라는 겁니다.

 

만약에 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 이렇게 되어 있다면 그 문제는 없고 주상복합이라는 뜻이고요. 단, 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니까 반드시 물어보셔야 합니다.

 

2. 등기부등본 갑구에 가등기 확인

등기부등본 갑구에 가등기라고 표기되어 있으면 집주인이 바뀔 수 있기 때문에 정확한 소유자 파악을 하셔야 합니다.

 

소유권 이전 담보가등기 같은 경우는 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속을 한 것이기 때문에 이는 계약하시면 안됩니다.

 

3. 등기부등본 갑구에 신탁여부 확인

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등기부등본 갑구

등기부등본 갑구에서 신탁이 있다면은 이게 신탁회사라는게 표기되어 있는 것을 의미합니다.

 

그러면은 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 거예요. 등기부상 집주인인 신탁회사 동의서를 반드시 받아야 되고요. 없으면 불법 점유자이기 때문에 반드시 신탁해서 동의서를 받아야 합니다.

 

그리고 신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적합한 임대 권한이 누구에게 있는지 반드시 확인하셔야 됩니다.

 

4. 등기부등본 갑부에서 압류, 가압류 확인

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압류, 가압류가 있으면 계약하시면 안 돼요. 집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 것 입니다.

 

가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있기 때문에 정말 위험하기에 웬만하면 피하셔야 합니다.

 

5. 갑구에 소유권 이전등기 가처분 확인

이게 있다면은 압류와 비슷한 개념인데 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송 중이면 이런 식으로 소유권 이전 등의 가처분이라는게 찍혀 있을 겁니다.

 

소송 중일 때는 집을 못 팔게 막은 거예요. 집주인이 집을 담보로 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 걸 의미하기 때문에 경매로 넘어가거나 소유권이 문제가 생길 가능성이 있는 집이에요. 무조건 피하셔야 되고요.

 

6. 갑구 임차권등기명령 확인

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그리고 갑구의 임차권 등기명령이라는게 있다면 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기를 한 것입니다.

 

말 그대로 이게 한 번이라도 표기가 되어 있으면은 예전에 살던 세입자와 문제가 있던 거죠. 그리고 만약에 임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없기 때문에 이는 계약 안 하시는 게 좋습니다.

 

7. 을구 근저당권설정 확인

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등기부등본 을구

을구에 근저당 설정이라는게 있는데 이는 주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미에요. 안 써 있는 것이 가장 좋지만 현실적으로 쉽지는 않습니다.

 

근저당권 설정금액과 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 60%~70%까지는 크게 걱정하지 않으셔도 되고요. 계약 시 대신에 주변 시세를 정확하게 파악을 해야겠죠. 그래야 깡통전세를 찾아낼 수 있습니다.

 

제가 방금까지 설명드렸던 7가지 사항을 반드시 체크해 주시고요 지금까지 전세계약시 유의사항일산도 드렸고요 영상의 인터넷에 부탁드릴게요 감사합니다.